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陈山、中国农业银行股份有限公司海口金贸支行和中国农业银行股份有限公司琼海市支行与琼海市民政局的共有人优先购买权纠纷案发布时间:2017-12-20  信息来源:海南昌宇律师事务所 浏览量:

案例类型:律师诉讼案例

业务类别:共有人优先购买权纠纷

二审法院判决时间:2014年12月4日

再审法院裁决时间:2015年6月8日

审级及案号:海南省第一中级人民法院(2014)海南一中民一

终字第243号(二审);海南省高级人民法院(2015)琼民申字第153号(再审)。

委托人:陈山

代理律师姓名:薛彩云

律师事务所名称:海南昌宇律师事务所

检索主题词:房地产 合作开发、优先购买、善意第三人

【案情简介】

东华大厦是琼海市民政综合福利院(下称琼海市福利院)和琼海市恒星实业有限公司(下称恒星公司)1993年8月9日合作建设的房产。因建设东华大厦资金不足,2001年11月15日日,琼海市福利院和恒星公司都盖章同意恒星公司以其享有的东华大厦的50%产权抵押向中国农业银行股份有限公司琼海市支行(下简称:农行琼海支行)借款,双方达成还款协议并办理具有强制执行效力的债权文书公证。后因恒星公司到期未还借款,经农行琼海支行申请强制执行,琼海市人民法院以(2002)琼海法执二字第31号民事裁定书将东华大厦50%产权抵债给农行琼海支行,并裁定在30日内办理房屋产权变更过户登记手续。2008年农行琼海支行将该权属剥离给财政部,财政部委托给中国农业银行股份有限公司海口金贸支行(下简称:农行金贸支行)管理和处置。

2009年10月10日农行金贸支行委托海口海平资产评估事务所对东华大厦整体资产进行评估,2010年5月琼海市民政局去函要求以86万元协议购买东华大厦50%产权。农行金贸支行2010年5月17日复函表示,不能采取协议转让处置,必须按公开拍卖处置,如有意购买,届时参加拍卖会公开拍卖购买。2011年10月21日农行金贸支行与海南唐隆拍卖有限公司签订委托委托协议,委托拍卖公司公开拍卖东华大厦50%产权,并于2011年10月28日在海南日报上刊登公开拍卖公告,第三人陈山通过公开的拍卖公告、按照拍卖程序办理缴纳保证金等手续、于2011年11月4日上午10点到现场参加公开竞拍、以最高竞价320万元竞得涉案产权,与拍卖行签订《成交确认书》并已支付全部对价。现因琼海市民政局主张其系涉案房产的优先购买人诉至法院。

【争议焦点】

1、琼海市民政局是否享有优先购买权?

2、农行金贸支行与陈山之间转让东华大厦50%产权的行为是否有效?

3、琼海市民政局主张以拍卖价320万元优先购买东华大厦50%产权是否有事实和法律依据?

【代理意见】

一、原审判决(指一审判决)对原审原告琼海市民政局是否是涉案东华大厦的产权人,是否是涉案东华大厦50%产权的共有人及其是否享有共有人优先购买权的事实认定错误、适用法律错误。

1、原审原告琼海市民政局并非东华大厦的产权人(这里指的是物权),非涉案适格诉讼主体。

东华大厦是琼海市民政综合福利院(下称琼海市福利院、公司性质是企业法人,自主经营、自负盈亏)和琼海市恒星实业有限公司(下称恒星公司)1993年8月9日合作建设的房产。已查明,本案东华大厦土地系划拨地,未查到该土地的规划报建手续、因多种原因东华大厦至今没有办理土地使用证和房屋所有权证。本案琼海市民政局主张其是东华大厦的产权人,但没有提供其是东华大厦产权人的物权凭证;主张其是涉案东华大厦50%产权的共有人,也没有提供共有物权凭证。我国《物权法》第五条规定:物权的种类和内容,由法律规定。《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,发生效力;经依法登记,未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

综上,我国实行严格的物权法定原则,排除通过解释将法律没有明确规定为物权的权利认定为物权。我国房产物权实行登记生效制度,涉案东华大厦至今没能办理土地使用证和房屋所有权证,而建造东华大厦的合同当事人琼海市福利院和恒星公司至今未依法取得东华大厦的物权,仅有合同权益。

2、农行依法取得涉案东华大厦50%的物权,该物权是法定的、唯一、完整的。

因建设东华大厦资金不足,2001年11月15日日,琼海市福利院和恒星公司都盖章同意恒星公司以其享有的东华大厦的50%产权抵押向原审被告借款,达成还款协议并办理具有强制执行效力的债权文书公证。后因恒星公司到期未还借款,经原审被告农行申请强制执行,琼海市人民法院以(2002)琼海法执二字第31号民事裁定书将东华大厦50%产权抵债给原审被告农行,并裁定在30日内办理房屋产权变更过户登记手续。

根据我国《物权法》第二十八条的例外规定:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定:不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后,该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

从上述事实和法律规定可知,(2002)琼海法执二字第31号民事裁定书已生效,东华大厦50%产权的所有权依法确权给农行。即农行系东华大厦50%产权的唯一的全部物权人,涉案产权不存在共有人。

3退一万步而言,即使琼海市民政局是涉案东华大厦50%产权的共有人,琼海市民政局实际上已放弃涉案东华大厦50%产权的优先购买权。

根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定:拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权,因拍卖而消灭拍卖所得价款,应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权,但当事人另有约定的除外。因此,因琼海市人民法院以(2002)琼海法执二字第31号民事裁定书将东华大厦50%产权抵债给农行,即在2002年琼海市民政局实际上已不具有主张涉案东华大厦50%产权的优先购买权。结合本案,琼海市福利院和恒星公司曾在双方的合作合同中约定了一方的合作出资额转让时,对方在签订合同时同等条件下才有优先承让权,即对该合同内容的理解应当是,第一、其充其量只是约束合同相对人之间的债权转让约定,债权没有法定优先购买权,该约定决不是物权法上的共有及享有了物权优先购买权。第二、依法律规定,2002年涉案东华大厦50%产权上的合同优先承让权利因拍卖完成已消灭。第三、2002年法院经查封、组织评估和两次拍卖甚至流拍涉案东华大厦50%产权,但是琼海市民政局都没有主张过购买,(2002)琼海法执二字第31号民事裁定书已生效,法院依法将涉案东华大厦的50%产权抵债给农行,农行是涉及东华大厦50%产权的唯一合法物权人。同时,琼海市民政局在上述事实已过去11年,在房地产行情高涨的2013年再来提出要优先购买该产权,该份热情的主张是否来得太晚了点,已超出法定时效,更有甚者,琼海市民政局试图阻碍2011年11月4日第三人经拍卖取得的权益,其行为不但侵害了农行的合法权益,也侵害了第三人陈山的合法权益,且造成陈山巨大的经济损失,这是典型人“国与民争利”的不当行为。

二、涉案东华大厦50%产权转让行为合法有效,陈山系善意第三人。

我国《拍卖法》规定拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式,拍卖遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。2011年10月21日海南唐隆拍卖有限公司与原审被告签订《委托拍卖合同》,在委托事项及权限范围内受托公开拍卖涉案东华大厦50%产权,第三人陈山通过拍卖公告、按照拍卖程序经办理缴纳保证金等手续、于2011年11月4日上午10点到场参加公开竞拍、以远高出评估价的最高竞价320万元成功竞得涉案产权,与拍卖行签订《成交确认书》并支付全部对价,本次转让行为和结果符合法律规定,第三人陈山依法应取得涉案涉案全部东华大厦50%产权,第三人陈山没有任何过错,其是涉案东华大厦50%产权的合法善意第三人因此,原审法院以东华大厦50%产权的转让违反合同法第五十二条(五)项的法律、行政法规的强制性规定不但没有事实依据,也没有法律依据。

三、原审法院判决原审原告按原审第三人出的拍卖价320万元作为优先购买原审被告的东华大厦50%产权,该判决违法。

1、琼海市民政局不享有东华大厦50%物权的法定优先购买权,即使有,原审法院以2年前(2011年)的拍卖价320万元判决给琼海市民政局超出法律规定,损害拍卖的公开公正性。

《拍卖法》规定拍卖是指以公开竞价的形式,最高应价者得的买卖方式。这里强调任何人、任何单位如合法取得财产,如必须通过拍卖方式取得的,必须参加公开竞价,必须遵守拍卖程序等一系列规则,如参加拍卖资格审查、缴纳保证金、按规定时间到现场,竞拍人数达到法定数目、参加举牌、报价、竞价、付款等符合法律规定的行为,琼海市民政局作为地方政府事务机关也不例外。

2、正如农行在函件中所明示,根据委托资产相关管理要求,农行不能采取协议转让方式对持有的东华大厦产权进行处置,而必须按照规定采取公开拍卖的方式进行处置。可见,本案产权转让必须通过拍卖方式公开竞价,即使法院认为琼海市民政局享有东华大厦50%物权的优先购买权,农行转让行为无效时,也不能违反拍卖法的规定,也不能违反同等条件优先购买的规定,而应通过拍卖方式公开竞价。

至于说通知拍卖义务,按本案的事实,农行拍卖的仅是其合法取得的那部分财产,无需通知原审原告琼海市民政局,更何况按农行与琼海市民政局的往来函件可知,琼海市民政局提出以86万元优先购买涉案产权,但农行不接受,琼海市民政局在往来函件中确知农行是公开拍卖涉案产权,本案农行委托拍卖时通过海南日报公开公示拍卖,已经履行通知义务。

四、原审判决实际上违反审理民事案件的“不告不理”原则。

琼海市民政局诉求“确定被告转让东华大厦50%产权行为无效”,但原审法院却判决“被告中国农业银行股份有限公司海口金贸支行与第三人陈山签订的竞买协议书无效”。事实上,被告中国农业银行股份有限公司海口金贸支行是拍卖行为中的委托人,第三人陈山是竞买人,第三人陈山依法参加拍卖,只可能与拍卖公司签订竞买协议书,不存在与委托人之间签订竞买协议书,原审法院判决错误。

 【判决结果】

海南省第一中级人民法院二审判决:1、撤销海南省琼海市人民法院(2014)琼海民二初字第11号民事判决书;2、驳回琼海市民政局的诉讼请求。

 海南省高级人民法院裁定驳回琼海市民政局的再审申请。

【裁判文书】

 海南省第一中级人民法院(2014)海南一中民一终字第243号(二审);海南省高级人民法院;(2015)琼民申字第153号(再审)

【案例评析】

1、优先购买权又称先买权,是指特定人依照法律规定或合同约定,在出卖人出卖标的物于第三人时,享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。优先购买权是民商法上较为重要的一项制度。笔者认为本案的原告提起诉讼要求以拍卖价作为同等条件将该房产归其所有不能成立,需要注意的是,原告的《合作建房合同》仍在履行阶段,该共有房产未登记取得公示效力,其并未取得该共有房产的所有权,故其请求权基础是转让房产共有部分的债权,而非物权。

2、本案不符合《合同法》第五十二条之规定的情形,则转让人与第三人订立的转让合同并不因共有人行使优先购买权而无效。

【结语和建议】

1、关于划拨地使用权能否作为投资,与他人签订合同以共同开发房地产的问题。从法律上看,笔者认为是不可以的,但是在实践中这类情形是非常普遍的,如本案,如实践中的学校或医院利用其所有的划拨地使用权与一个房地产商联合开发房地产,开发完成后开发商分得一半的房屋,并用于经营,后来学校或医院想收回分给开发商的房屋,引发的纠纷不在少数,法院经审查一般认定双方签订的合同无效,判决开发商归还房屋,医院返还开发商投资金及利息,并基于公平不再判决开发商返还其所收取的收益。该案例明确了解决该类问题应当把握的原则,即绝对禁止用划拨地使用权与他人合作开发房地产。

  2、房屋优先购买权是债权而非物权,房屋优先购买权人的优先权如被侵犯,不能主张买卖合同无效,但可主张损害赔偿。

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