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因政策影响导致合同不能继续履行,不能归责于任何一方当事人时,不视为违约,依公平原则分担装饰装修残值损失发布时间:2018-10-17  信息来源:海南昌宇律师事务所 浏览量:

关键词:政策影响、不可归责于、公平原则、房屋租赁合同纠纷

案件编号:海南昌宇律师事务所--琼昌律民字(2018)第369号、海口市中级人民法院--2018)琼01民终3414

 

案情简介:

12013913日,吴先民与中银公司签订《房屋租赁合同》,约定中银公司将租赁房屋出租给吴先民。租赁期限为10年,即自2013914日至2023425日止(租赁期限以中银公司和业主方的租赁期限为准)。自合同签订之日起,中银公司不计租期、租金,提供9个月时间给吴先民进行装修。合同届满,经营场所吴先民自行购置的可移动部分归吴先民所有,吴先民装修的固定部分无偿交给中银公司。在租赁期间如中银公司中途单方终止合同,视为违约行为由中银公司赔偿吴先民一切经济损失,退还押金并另外补偿吴先民300万元。因不可抗拒的因素引起合同不能正常履行时,不视为违约。合同签订后,中银公司将房屋交吴先民装修并使用。

2、本案租赁房屋系军产。2013426日,部队与中银公司签订《租赁协议书》,约定部队将涉案房屋出租给中银公司经营使用,租赁期为10年,协议期自201351日至2023431日止。并约定因不可抗力、国家政策需要拆除或者改造房屋、因军队战备或上级要求需无条件收回房屋的,给双方造成的损失,互不承担责任。2015年年末至2016年年初,部队军产政策发生重大调整,中央要求,坚决做好全面停止军队有偿服务工作,全面停止军队有偿服务要在2018年年底前完成。2015112日,部队与中银公司签订《整改协议书》,2015113日,部队与中银公司签订《项目终止协议书》,20151219日,部队的上级机关与中银公司签订《军队房地产租赁合同》,上述3个协议书将部队与中银公司原租赁期限变更为201351日至2017426日止。

现吴先民因部队提前收回房屋不能继续依合同经营租赁房屋,遂形成本诉。要求中银公司承担300万元违约金,装修损失300万元,押金2万元等诉讼请求。

 

一审判决:

部队与中银公司签订二份《租赁协议书》,约定租赁期分别为2013426日至2017426日、201351日至2023431日。上述合同履行过程中,部队又与中银公司签订《整改协议书》、项目终止协议书,对租赁期限进行了变更至2017426日。吴先民与中银公司签订的《房屋租赁合同》约定的合同期限至2023425日止,超过期限即2017427日至2023425日期间的转租期限的约定无效。2017427日后的转租期限无效是由于主合同的双方当事人于201511月签订协议对租赁期限进行了变更,其时本案的《房屋租赁合同》已签订、履行,但中银公司作为两个租赁合同关系的当事人有义务将主合同期限变更的情况及时告知吴先民,并与吴先民商定变更转租期限。但无证据证明中银公司履行该告知义务,应当认定中银公司对此存在过错。一、关于300万元违约金的诉求。一审法院适用《房屋租赁合同》第7条第1项“在租赁期间如果中银公司中途单方终止合同,视违约行为,由中银公司赔偿吴先民一切经济损失,退还押金并另外补偿吴先民300万元”。一审认定,中银公司在与吴先民签订期限至2023425日止的租赁合同后,又与产权人签订补充协议,变更主租赁合同的期限至2017426日止,导致本案租赁合同未能正常履行至约定期限届满。中银公司与产权人协议变更主合同期限,既未及时告知吴先民也未采取积极措施以弥补因提前终止合同给吴先民造成的损失。根据合同相对性原则,中银公司的行为视同其单方终止涉案合同,应当按上述合同条款约定向吴先民支付违约金300万元,并退还所收取的押金2万元。二、关于装修损失的赔偿问题。一审法院认定吴先民投入不可拆除装修费用和不可重复使用设备费用共计217万元,并根据使用年限、折旧率和案件具体情况,酌情确定中银公司承担装修损失120万元。

一审判决后,中银公司不服提起上诉,并委托本律师。

 

二审判决:

  1. 吴先民虽否认其在签约时就知悉中银公司并非涉案房屋的实际产权人,但因吴先民和中银公司签订的租赁合同内容中已经明确涉案房屋存在业主方,人民法院对吴先民此项主张不予采信。

    2、在中银公司与吴先民签订租赁合同之前,中银公司与部队签订的租赁期限是201351日至2023431日止。因国家政策调整的原因,中银公司与部队重新签订合同将租赁期限变更至2017426日止。由于中银公司与部队的租赁期间缩短,导致其租赁给吴先民的期限超过其向部队租赁的期限,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定的转租期限超过承租人剩余期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。一审中银公司与吴先民虽表示不要求解除合同,但2018426日,部队已经申请一审法院执行局对涉案房屋强制执行,客观上合同已经履行不能。

    3、由于国家政策对军队房产进行专项清理整治,中银公司必须与部队重新签订合同缩短租赁期限,由此导致本案租赁合同不能继续履行,不能归责于任何一方当事人。吴先民既然知悉中银公司与部队早期签订的租赁合同,就应当知道其租赁的房屋系军产,部队因上级要求可无条件收回。根据吴先民与中银公司签订《房屋租赁合同》的约定,因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时,不视为违约。一审法院忽视国家政策对本案租赁合同的影响,认为中银公司与部队变更租赁合同期限的行为应视为单方终止合同,构成违约,应承担300万元违约金不当,本院对此予以改判。

    4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》11条第4项:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定”。一审法院认定吴先民投入不可拆除装修费用和不可重复使用设备费用共计217万元,并根据使用年限、折旧率和本案其它具体情况,酌情确定中银公司承担装修损失120万元,符合公平原则。本院予以维持。

     

    案件评析:

  2. 根据中共中央《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》、最高人民法院《关于做好为军队和武警部队全面停止有偿服务提供司法保障工作的通知》,习总书记2018731日下午在中共中央政治局就全面停止军队有偿服务举行的第七次集体学习。中央要求,坚决做好全面停止军队有偿服务工作。全面停止军队有偿服务要在2018年年底前完成。本案中,中银公司与吴先民签订租赁合同之前,中银公司与部队签订的租赁期限是201351日至2023431日止。因国家政策调整的原因,中银公司又必须与部队重新签订合同缩短租赁期限至2017426日止。吴先民在签订合同时中银公司已告知其涉案房屋存在业主方。在吴先民知情及部队房屋是军产的情况下,合同履行各方均应遵守国家法律法规、政策。因政策调整导致合同客观上不能继续履行的,不能归责于任何一方,不视为违约。

  3. 因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。本案中,吴先民支付中银公司及股东共432万元,中银公司须交付部队租金252万元,中银公司靠整体转租房屋能获利180万元,而一审法院判处中银公司承担420万元违约金及装修损失,显失公平。二审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》11条第4项之规定,适用公平原则处理,以利平息诉争。

     

    以上涉及的个人及单位名称均为化名。

    案例承办律师、撰稿人:林天吉

基本介绍:林天吉,1986年2月出生,汉族,2009年黑龙江大学法学院毕业,2011年开始律师执业,现执业于海南昌宇律师事务所,擅长各类民事、刑事诉讼业务。

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